Immobilienrecht - Immobilien klug vererben

Häuser, Grundstücke, Wohnungen, Gewerbe richtig vererben


Immobilien, d.h. Häuser, Grundstücke, Wohnungen, Gewerbe können als Ganzes oder in Teilen vererbt werden. Das bedeutet, der jeweilige Erbe rückt in die Rechtstellung des Erblassers ganz oder teilweise ein. Wenn mehrere Erben zu bedenken sind, kann sich die Teilung anbieten, wozu der Erblasser zu seinen Lebzeiten eine Teilungserklärung vor einem Notar abgeben müsste.

Rechte des Erblassers durch das Baulandmobilisierungsgesetz eingeschränkt

In den nächsten Jahren wurde die Befugnis des Erblassers zur Teilung von Immobilien, insbesondere von Mehrfamilienhäuser, durch das sog. Baulandmobilisierungsgesetz eingeschränkt, zunächst bis zum Ablauf des Jahres 2025. Insofern wird sich ein Erblasser, der eine Immobilie mit mehr als drei Wohneinheiten hat, möglicher Weise Gedanken machen müssen, wie er eine gerechte Teilung seines Nachweises erreicht, ohne an den neuerdings errichteten Hürden für eine Teilung zu scheitern.

Das wird insbesondere dann notwendig werden, wenn das Barvermögen und sonstige Wertgegenstände des Nachlasses nicht ausreichen, um die Anzahl wirtschaftlicher Anteile zu bilden, die für eine gerechte Aufteilung des Erbes erforderlich sind.

Auch Abkömmlinge, die nicht Erben werden sollen, haben ein Pflichtteilsrecht, welches der Erblasser nicht ausschalten kann. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Denkbar ist es also, denjenigen, die nicht Erbe werden sollen, einen wirtschaftlich bestimmbaren Wert im Wege des Vermächtnis zuzuwenden, der den Wert des Pflichtteils erreicht. Auf diese Weise können Konflikte zwischen Erben und solchen Abkömmlingen vermieden werden, die vom Erblasser auf den Pflichtteil gesetzt wurden. Der oder die Erben werden dann das Erbe nicht wirtschaftlich verwerten müssen (z. B. durch Verkauf unter Zwang oder Teilungsversteigerung), um Pflichtteilsansprüche zu erfüllen.

 

Dazu bieten sich auch Rechte an, die zwar kein Erbrecht oder Eigentum an Immobilien aus dem Nachlass, aber ein wirtschaftlich bestimmbares Recht des Vermächtnisnehmers beinhalten.

Rechte an Immobilien, die nicht das Eigentum, aber ein Besitzrecht vermitteln

Nießbrauch an Immobilien vererben

Der Nießbrauch kann vom Erblasser durch Testament an einen Berechtigten gegeben werden. Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird. Er kann ein Nutzungsrecht und/oder die Ziehung von Früchten, oder die Vereinnahmung von Erträgen beinhalten. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Der Erbe des Nießbrauchers kann aus dem Nießbrauch keine Rechte mehr herleiten. Der Nießbrauch hat für den Berechtigten zu seinen Lebzeiten einen wirtschaftlich bestimmbaren Wert.

Wohnrecht in Immobilien vererben

Ein Wohnrecht, kann, muss aber nicht im Grundbuch eingetragen werden. Es berechtigt den Berechtigten nur zum Wohnen in der Immobilie, nicht zur Ziehung von Früchten oder zur Vereinnahmung von Erträgen. Das Wohnrecht erlischt mit dem Todes des Berechtigten. Auch das Wohnrecht hat einen zu Lebzeiten des Berechtigten wirtschaftlich bestimmbaren Wert.

 

Beratung bei Testamentgestaltung bewahrt Sie vor Fehlern

Die Gestaltung von Testamenten bedarf bei der Vererbung von Immobilien besonderer Sorgfalt, um unerwünschte Folgen zu vermeiden. Zur Beantwortung von Fragen stehe ich Ihnen im Rahmen einer Erstberatung gern zur Verfügung.

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